入居時には、提示された条件変更が利かない場合もあれば、交渉ができる場合、あるいは借主法人様の規定面の順守のため交渉が必要なケースがあります。借主法人様、入居者様に代わって管理会社様、貸主側様に交渉をするケースがよくあるのですが、一般的な物の売り買いとはずいぶん違う背景があります。
借主が強い借地借家法
入居した後の借主の権利保護はとても強力です。店子は保護すべきものという発想が法律の根底にあるためです。
いったん賃貸借契約が始まると、借主は貸主にどのくらい強い権利を持っているかというと
・家賃さえ払えば、基本的にずっと住める権利
・壊れた設備はいつでも直してもらえる権利
が与えられます。また、民法や借地借家法の規定よりも借主に不利な特約は無効です。いっぽう借主に有利な特約は有効です。そのため貸主は、いったん入居してもらったが最後、とても強い借主の権利に対し義務を果たさなくてはいけないことになります。
貸主は入居時にいろいろ交渉があると、入ったあと大変だなという印象ができてしまうので入居を拒絶されるケースが考えられます。貸主の前に立つ管理会社は、貸主の代わりにトラブル対応を代理する立場ですから、数あるトラブル対応で嫌な思いをしている人もたくさんいます。交渉事が単なるお金の問題ではなく、今後のトラブルが怖いという貸主や管理会社は多くいると思っていただければと思います。
大手法人契約は貸主にとって歓迎か
貸主にとっての大手法人契約のメリットは、
・家賃滞納がない
・入居者が会社の看板を背負っているので責任感がある
という点です。
貸主や管理会社にとってもっともつらいトラブルの一つに家賃滞納があります。さきほど「家賃さえ払えば基本的にずっと住める権利」と書いたので、滞納者は追い出されるのは事実です。ですが実務上は数か月の滞納がないと強制退去は認めてもらえませんし、数か月の滞納をする人からは回収が難しいことが多いです。
しかしながら最近、保証会社の充実で個人契約でも滞納が担保されるようになってきました。以前は20年ほど前は「親族の連帯保証人」の付帯が当たり前で、なかには親族であっても近くに住んでいる人でなくてはならないと言われることもありました。
保証会社に加入すれば連帯保証人不要という物件が多くなってきました。貸主は、滞納があっても要件さえ整えば保証会社が保証をしてくれるようになったためです。滞納がないという優位性は最近、徐々に薄らいでいる印象があります。
もし交渉ごとが出てきたときは
まだ入居者がどんな人かわからない状態で、交渉が多い入居者はのちのちの事を考えると不安と思う貸主は多いようです。費用面よりも貸主や管理会社はそちらの事を気にしています。物件を借りることでとても強い権利を得る一歩手前ですので、貸主や管理会社とともに良い生活を送るための交渉という考えを持ちそれが伝われば、まとまりやすいのではないでしょうか。